房地产与货币信用：为什么房价上涨等于“印钱”，下跌等于“销毁货币”？

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大家有没有这种感觉？当房价上涨的时候，好像社会上到处都是机会，赚钱特别容易；当房价下跌的时候，钱却像蒸发了一样，生意难做，工作难找。

房地产似乎成了经济的晴雨表。英国经济学家哈里森曾经做过一个统计，大概18年时间，房地产就会迎来一个深度大调整。这到底是巧合？还是逃不掉的宿命？

今天我们就顺着这个18年的房地产周期来看看：为什么房地产是货币的印钞机？为什么房价上涨，其实是在“印钱”？而房价下跌，其实是在“销毁货币”？

被误解的银行：贷款创造存款，而非转移资金

在很多人眼里，银行就像一个“中介”。张三存了钱，银行再把钱借给李四。但这其实是个误解。

当我们去银行申请一百万房贷的时候，银行经理并没有从某个储户的账户里划出一百万给你。他只是在银行的资产负债表上，同时记下两行数字：

• 一行是，你欠银行一百万（银行的资产）；
• 另一行是，你的账户多了一百万（银行的负债）。

这一百万，就在这一瞬间被“创造”出来了。这个操作，就是我们刚刚提到的“信用创造”。2014年，英格兰银行在官方报告就明确写到：“商业银行在放贷时创造存款，而不是转移已有的存款。”

为什么银行的“印钞机”极度偏爱房地产？

既然银行本质就是一台印钞机，那么它有没有什么特殊的偏好呢？在《债务与魔鬼》里，英国金融服务局前主席阿代尔·特纳就指出：过去几十年，在主要的发达国家，银行的大部分新增贷款，其实都流向了房地产。

为什么偏偏是房地产呢？这背后有三层逻辑：

第一层，是评估效率。 给一家创业公司贷款，要查专利、看团队、算现金流、估商业模式。这是高度非标、极其麻烦的手工活。哪怕只贷100万，银行可能要做半年的尽职调查，而且全球50%的初创公司都活不过5年。但给房子放贷呢？只看两个东西：位置和面积。这是一个高度标准化的工业品。对于银行来说，它要的是可复制、可规模化，而不是不可预测的成长故事。

第二层，是监管规则。 全球银行都要遵守一套规则，叫《巴塞尔协议》。简单来说：银行放贷，必须按风险预留资本金。房贷的风险权重，通常只有35%～50%；企业贷，风险权重接近100%。这就意味着：同样一万块资本金，放房贷能撬动的规模，是企业贷的2到3倍。规则本身就在“鼓励”钱流向房地产。

第三层，是路径依赖（历史惯性）。 过去几十年房价一路上涨，反复强化一个共识：房子最安全、最稳当。于是更多信贷流入，推动房价继续上涨，又进一步强化了这个共识。到今天，在很多国家，金融体系的运转节奏，已经深深依赖房地产。

就是这样，标准化、监管规则和历史的惯性，三个因素一叠加，银行信贷自然更多的流向了房地产。

正向螺旋：房价上涨与信贷扩张的“左脚踩右脚”

但真正让这个游戏停不下来的，是一个更隐蔽的驱动力。我们去菜市场买白菜，白菜贵了，买的人自然就少了。价格本身，就是市场的“刹车片”。但在信贷市场里，这个刹车片失灵了，反而变成了油门。

尤其是房地产，房价越涨，就越多人买；越多人买，银行就越敢贷款。

为什么会这样呢？因为在银行的风控模型里，房子不是消费品，而是抵押品。 举个例子：你借了80万买100万的房子，贷款比例（LTV）是80%。后来房价涨到150万，你的贷款还是80万，比例降到了53%。在银行看来：你的风险大幅下降，坏账概率更小了。风险下降，银行就愿意给你放出更多贷款。 而对有房的人来说，房子升值了，可以加杠杆、二次抵押，购买能力更强了。更多钱冲进楼市，房价继续涨。

这还没完。房价上涨带来的，不仅仅是账面上的数字。它会通过“财富效应”，实实在在地传导到整个实体经济。房子涨了，大家感觉自己更有钱了，消费就敢花钱。消费旺盛，企业订单变多，工资跟着上涨。

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现金流的刚性约束与“明斯基时刻”

既然这个正反馈的循环这么顺畅，为什么它不能一直持续下去呢？因为任何债务体系，都有一个绕不过去的东西——现金流。

在繁荣期，资产价格的上涨掩盖了债务的成本。但这里有一个核心矛盾：债务的扩张有两个驱动力，一个是新增的信贷，另一个是为了维持现金流，借新债还利息的比例越来越大，债务雪球越滚越大。

而偿还债务，靠的是实体经济里实打实的收入（比如我们的工资、企业的利润），这些的增长要慢得多。总有一刻，整个社会的利息支出会追上现金流。

请注意这个关键转折点：还债，已经不再靠工资、利润这些真实的收入，而是完全指望资产价格继续往上涨。因为只要价格还在涨，房子就更值钱，就还能继续借到钱，债务就能被延续。在这个阶段，借款人必须依赖资产持续升值，才能勉强维持下去。泡沫终究要破灭，而这一刻，通常来得特别突然。

也许是央行突然加息，也许是某个大公司爆雷，这些外部冲击，会成为压垮骆驼的最后一根稻草。人们开始怀疑房价还能不能继续上涨，观望情绪蔓延，买家开始消失。房价不再上涨。借新债还旧债的模式，再也维持不下去了。这就是我们常听到的明斯基时刻(Minsky Moment)。

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债务-通缩循环：房价下跌是如何“销毁货币”的？

当房价开始下跌，你贷款400万买的房子，现在可能只值350万。但你欠银行的400万，一分钱都不会少。

很多家庭和企业，在这个时候，其实已经陷入了资不抵债的状态。于是大家只能勒紧裤腰带，拼命还债。还记得我们前面说过的吗？银行发放贷款，其实就是在创造货币。反过来，当你向银行还钱时，就是在销毁货币。

你还给银行100万，银行资产端的贷款减少100万，银行负债端的存款也同步减少100万，资产与负债同时归零。这100万，就直接从市场上消失了。

更麻烦的是，银行也会开始收紧信贷、催收贷款。为什么？因为你的房子不值钱了，银行的风控系统已经亮起了红灯。 房价下跌 → 银行收紧贷款 → 市面上的钱越来越少 → 房价继续跌。（这就是经济学家欧文·费雪说的“债务-通缩循环”）

恶性循环一旦启动，就很难停下来。所以你会发现，房价一跌，生意越来越难做。因为你的客户在拼命还债，银行正在拼命回收贷款，整个市场上的钱，正在快速消失。这个阶段就是我们常听到的“去杠杆”。

房地产18年周期的真相

回到开头我们提出的问题：房地产周期，真的是18年吗？

所谓的“18年”，其实是哈里森当年根据英国和美国过去200年的房地产数据，统计出来的一个历史平均值。他还发现，这18年还能进一步细分：先是7年温和上涨（复苏期），中间一次小回调（中场休整），接着7年快速拉升（爆炸期），最后两年往往是最疯狂的（胜者的诅咒），然后以4年的深度调整收尾。

但在有的国家，可能10年就完成一个轮回；有的可能是20年。这取决于当地土地供应和银行贷款情况。所以，18年只是一个针对英国和美国的观察结果，并不完全适用所有国家。

尾声：大结局——信用的重置

讲到这里，相信大家已经大概明白：为什么房价上涨，本质上是在“印钱”；为什么房价下跌，本质上是在“销毁货币”；也看懂了，为什么“去杠杆”的过程，会这么痛苦。

因为借钱很容易——只需要签个字，钱就到账了。但还钱，却要靠真金白银的现金流。我们要用漫长的岁月，去赚回那些曾经被透支的未来。

那很多人会问，这个周期，到底什么时候才能重启？重启的关键，不在于房价跌了多少，而在于全社会的债务，是否回到了收入能承受的范围。

这需要时间。该破产的企业，要让它破产；该重组的债务，要让它重组。说白了，就是把这些年吹起来的泡沫，给挤出去。等到房价跌到大家的工资还得起月供的程度，等到银行觉得账面干净了，敢继续放贷了，这时候，才能重新开始。

方式虽然各不相同，但核心道理是一样的：让债务回到收入能承受的区间。

我是浪浪，我们下期见~